Immobilien & Corona:
3 Szenarien für die Schweiz

Kein Thema war in den letzten Monaten so omnipräsent wie das Corona-Virus. Während die Schweiz langsam aus dem Lockdown erwacht, stellt sich allerseits die Frage, wie es nach der Akuttherapie, mit Ladenschliessungen und Heimquarantäne, weitergeht. So auch in der Immobilienbranche, die noch einige Zeit von dieser Krise geprägt sein wird. Wir beleuchten in diesem Beitrag ein paar mögliche Entwicklungen für die Schweiz.

Durststrecke im Tourismus- und Kleingewerbe

Kleingewerbe und vor allem Mietflächen mit Tourismusbezug dürften auch nach den Öffnungen unter grossem Druck stehen. Für Erstere stellt die verschärfte Konkurrenz durch den Onlinehandel eine Bedrohung dar, während für das tourismusnahe Gewerbe die fehlenden Besucher aus dem Ausland problematisch sind. Der internationale Fernverkehr wird erst mit dem Vorliegen eines massentauglichen Impfstoffes an sein früheres Niveau heranrücken können. Selbst bei optimistischer Schätzung sollte das frühestens im Jahr 2021 der Fall sein. Die entsprechenden Erwerbseinbussen fallen dabei erheblich aus. So gaben gemäss den Statistiken von Tourismus Schweiz beispielsweise allein chinesische Besucher in der Stadt Luzern über CHF 150 Millionen im letzten Jahr aus.

Die Ausfälle für diese beiden Mieterklassen könnten zu erneuten, schwierigen Mietzinsverhandlungen führen. An dieser Stelle mag man zwar anmerken, dass es dem unternehmerischen Risiko unterliegt, wenn Gewerbetreibende nicht mehr konkurrenzfähig sind oder ihr Geschäftsmodell nur auf eine enge Klientelgruppe ausgerichtet haben. Dennoch ist dem Vermieter handkehrum nicht geholfen, wenn seine Mieter Konkurs anmelden und sich damit langfristige Leerstände abzeichnen. Für die kommenden Monate darf daher mit einer anhaltenden Mietzinserosion bei diesen Mietflächen gerechnet werden. Dabei vorbehalten bleibt die hängige Gesetzgebung des Bundesparlaments, welches sich noch verschiedentlich mit dem Thema der Gewerbemiete befassen muss.

Für den Vermieter birgt das zwei Hauptrisiken. Einerseits bedeutet es einen geringeren Deckungsbeitrag an die Liegenschaftskosten. Problematisch ist das mittelfristig vor allem in Bezug auf die Amortisationskomponente des Mietzinses. Wer etwa für CHF 200000 eine Klimaanlage in seine Gewerbeimmobilie eingebaut hat, muss über die Lebensdauer der Anlage mindestens diesen Betrag, zuzüglich der Teuerung, wieder über den Mietzins reinholen. Geringere Mieteinnahmen bedeuten verhältnismässig mehr Geld geht an die laufenden Kosten und weniger an die Amortisation von Investitionen. Das kann sich spätestens bei der nächsten Instandsetzung oder Sanierung rächen, wenn schlichtweg zu wenig Geld vorhanden ist. Andererseits verschlechtern die tieferen Mietzinseinnahmen auch den Verhandlungsspielraum mit der Bank. Diese korrigiert den Wert der Immobilie entsprechend nach unten, was in einer tieferen Belehnungsgrenze resultiert und bei Hypothekarerneuerungen weniger attraktive Konditionen nach sich ziehen kann.

Eine Krise als Trendverstärker

Durch die Corona-Massnahmen wurden wir innert kurzer Zeit mit neuen Umständen in Beruf und Privatleben konfrontiert. Das hat auch einige Umstellungen in der Immobilienwirtschaft angestossen, die möglicherweise einen langfristigen Charakter haben könnten. Hierzu ein paar Hypothesen:

• Trend Home-Office: Das Arbeiten von zu Hause dürfte zukünftig wichtiger werden. Zwar werden sich viele darüber freuen, wieder mit Kolleginnen und Kollegen persönlich zusammenarbeiten zu können, doch hat das Home-Office die Möglichkeiten und zuweilen auch die Vorzüge der digitale Fernarbeit aufgezeigt. Aus Immobiliensicht könnte sich in naher Zukunft die Frage stellen, wie Wohnungen diesen neuen Bedürfnissen gerecht werden sollten. Insbesondere wird der Anspruch nach einer klaren räumlichen Trennung der verschiedenen Nutzungsbereiche (Arbeit, Wohnen, Schlafen, Essen) relevanter und ebenso die Qualität dieser einzelnen Räumlichkeiten. Des Weiteren dürfte auch die geografische Nähe zum Arbeitsplatz etwas an Bedeutung verlieren, womit sich eine gewisse Repositionierung des Wohnraumangebots in der klassischen «Pendlersiedlung» aufdrängt. Für die Büroflächen könnte eine Ausweitung des Home-Office zu einem betragsmässigen Rückgang der Flächennachfrage führen sowie den Wunsch der Mieter nach flexibleren Mietverträgen verstärken – etwa das Runter- und Hochfahren des Flächenbedarfs je nach Geschäftsgang.

• Trend E-Commerce: Die Corona-Krise hat zu einer massiven Ausweitung von Onlinebestellungen geführt. Trotz Spitzenbelastungen bei der Logistik hat das weitestgehend gut funktioniert und bei vielen Bestellern die Annehmlichkeit einer Heimlieferung verfestigt – so auch für Alltagsprodukte und Lebensmittel. Das wird den Strukturwandel im Detailhandelsgeschäft wohl verstärken und die Leerstandproblematik in diesem Segment mittelfristig akzentuieren.

• Trend Zinszerfall, aber Vorsicht: Die massive Ausweitung der geldpolitischen Massnahmen im In- und Ausland sowie die drohende Rezession im globalen Kontext dürften das Zinsniveau weiter drücken oder zumindest auf sehr tiefem Niveau halten. Wie sehr die Märkte von neuer Liquidität überschwemmt werden, zeigt sich beispielhaft in den USA. Die Federal Reserve hat ein Ankaufsprogramm von astronomischen $2300 Milliarden angekündigt. Das ist weit mehr als in der Finanzkrise von 2008/2009 und entspricht etwa viermal dem Schweizerischen 3 5 Bruttoinlandprodukt. Unklar ist noch wie die Märkte mit den mittel- und langfristigen Risiken für die Wirtschaft umgehen. Dies könnte sich, je nach Entwicklung, in Aufschlägen bei den weitergegebenen Zinsen niederschlagen. Zahlreiche Ökonomen schliessen in den kommenden Jahren auch eine ansteigende Inflation nicht aus. Begründet wird diese Einschätzung mit den gewaltigen Direktkrediten, die viele Firmen von staatlicher Seite her erhalten haben und wohl noch erhalten werden. Das, gekoppelt mit der starken Geldausweitung, könnte bei den Währungen zu einer Wertkorrektur nach unten führen. In der Folge müsste einer solchen Inflation wieder mit höheren Zinsen entgegnet werden. Für Immobilienbesitzer wäre diese Entwicklung etwas ambivalent, da einerseits die eigene Hypothekarschuld durch die Inflation aufgefressen wird aber andererseits steigende Zinsen, als Regulativ der Inflation, auch zu höheren Kapitalkosten führen würden. Welcher Effekt dominieren würde, hängt vom konkreten Szenario ab. Leidtragende eines Teuerungsanstiegs wären ganz eindeutig die Gläubiger, allen voran die privaten und institutionellen Sparer.

Fazit
Die Corona-Krise wird die Schweizer Immobilienwirtschaft noch viele Monate, wenn nicht sogar Jahre, beschäftigen. Neue Horizonte zeichnen sich ab bei der Gestaltung und dem Betrieb von gewissen Vermietungsflächen. Bereits fortlaufende Trends wie etwa HomeOffice und E-Commerce dürften durch die Corona-Krise verstärkt werden und manch einen Immobilienbesitzer vor neue Herausforderungen stellen. dsfdsfdsfdsf
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Moritz Falck MRICS