Nebenkosten sind Leistungen, die in direktem Zusammenhang mit der Nutzung eines Mietobjektes stehen, etwa die Heizung, Warmwasser, Strom für Anlagen, Hauswartung, Gartenpflege oder die Kehrichtabfuhr. Diese Leistungen werden im Rahmen der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung dem Mieter weiterverrechnet. Um unter dem Jahr die laufenden Kosten für diese Leistungen zu decken, vereinbaren Mieter und Vermieterin meist einen monatlichen Fixbetrag, welcher entweder als Akonto oder als Pauschale bezahlt wird – die Nebenkosten.

In der Praxis ist die Weiterverrechnung der Nebenkosten nicht ganz trivial. Einerseits müssen aus den eingegangenen Rechnungen die Eigentümerlasten von den Mieterlasten getrennt werden und andererseits braucht es eine buchhalterisch exakte Zuweisung der angefallenen Nebenkosten pro Mietobjekt. Aus diesem Grund setzen Vermieterinnen zum Teil auf die Nebenkostenpauschale. Das ist viel einfacher in der Abrechnung, allerdings trägt die Vermieterin das Risiko, wenn dann die vereinbarte Pauschale nicht ausreicht für die Nebenkostenrechnungen.

Das Gesetz und die Rechtsprechung sind strikt bei der Auslegung von nebenkostenpflichtigen Leistungen. Grundsätzlich gelten zwei Maximen. Erstens, die Vermieterin muss alles bezahlen, was mit dem Unterhalt des Gesamtgebäudes und seiner Anlagen zusammenhängt. Zweitens, der Mieter muss nur für jene Nebenkostenpositionen die auch ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wurden. Vergisst also zum Beispiel die Vermieterin im Vertrag den Liftservice als Nebenkostenposition auszuweisen, so muss der Mieter hierfür nicht bezahlen – auch wenn faktisch der Liftservice weiterverrechnet werden könnte.

Gegenstandlos sind Nebenkostenabrechnungen der Vermieterin, wenn vorgängig die Nebenkostenpauschale vereinbart wurde. Wird eine Pauschale im Mietvertrag festgelegt, so gelten sämtliche Nebenkosten mit der Pauschale als abgegolten. Entweder wird also über den Mietvertrag jede verrechenbare Nebenkostenposition einzeln vereinbart oder es gilt die Pauschale.

Zum Teil etwas verwirrend, insbesondere für Neumieter, sind die Wasser- und Stromrechnungen der Betreibergesellschaften, welche direkt an die Mieter versandt werden. Diese Rechnungen haben mit den Nebenkosten nichts tun. Sie stellen den konsumabhängigen Verbrauch von Wasser und Strom durch den Mieter dar. Diese Rechnungen, welche zuweilen auch als die dritte Miete bezeichnet werden, sind nur durch den Mieter zu bezahlen.

Ob Studenten-WG, Partnerschaft oder Familie, Lebensumstände können sich ändern und damit auch die eigene Wohnsituation. Häufig anzutreffen ist der Fall, wo eine Mietpartei aus der gemieteten Wohnung ausziehen möchte und eine andere Mietpartei weiterhin in der Wohnung verbleibt. Die ausziehende Partei schickt dementsprechend nur für sich eine Kündigung an die Vermieterin. Wenn allerdings mehrere Personen im Mietvertrag als Partei unterzeichnet haben, ist diese Art der Kündigung nicht zulässig. Im engeren Sinne ist die Kündigung sogar nichtig, da sie gesetzliche Vorschriften verletzt. In der Praxis werden solche Kündigungen zum Teil akzeptiert oder noch mit einer Vollmacht durch die verbleibende Mietpartei unterlegt. Es handelt sich dabei aber um eher hemdsärmelige Halblösungen, welche vor allem im Konfliktfall zu Problemen führen können.

Die folgenden drei Möglichkeiten wären korrekterweise durch die ausziehende Partei zu berücksichtigen:

1. Die ausziehende Mietperson stellt einen geeigneten Nachmieter vor, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt

2. Alle jetzigen Mieter reichen eine Kündigung ein. Die verbleibende Mietperson bittet sodann um einen neuen Mietvertrag (auf die Konditionen achten!)

3. Oder in der etwas vorsichtigeren Variante: Der verbleibende Mieter bittet vorgängig, um einen neuen Mietvertrag. Die Vermieterin vereinbart sodann mit der ausziehenden Partei einen Aufhebungsvertrag für das bestehende Mietverhältnis. Zeitlich sollten der neue Mietvertrag und der Aufhebungsvertrag so aufeinander abgestimmt sein, dass keine Lücken entstehen

Wie sieht es aus mit der Mietkaution? Auch hier gilt grundsätzlich, dass man keine Teilsaldierung von Kautionsguthaben durchführen kann. Die meisten Mietkautionskonten sind zinstragend und werden für eine klar definierte Mietergemeinschaft eröffnet. Sowohl administrativ als auch rechtlich ist es für die Banken nicht möglich, Teilauszahlungen vorzunehmen. Gleiches trifft auch für die Mehrheit der Kautions- oder Bürgschaftsdienstleister zu. Demnach müssen also alle Mietparteien entweder der Aufhebung oder der Fortführung der Kaution zustimmen.

In der Praxis empfiehlt es sich, entweder einen entsprechenden Nachmieter in das bestehende Kautionsverhältnis hineinzunehmen oder dieses ganz aufzulösen. Bei der Auflösung der Mietkaution muss die verbleibende Mietperson mit der Vermieterin eine neue Kautionsvereinbarung eingehen. Auch hier ist die Auflösung der alten und die Einrichtung der neuen Mietkaution zeitlich aufeinander abzustimmen.

Grundsätzlich ist die Vermieterin für die Behebung von Mängeln am Mietobjekt verantwortlich. Die wichtigste Ausnahme zu diesem Grundsatz stellt der sogenannte kleine Unterhalt dar, der durch den Mieter verantwortet werden muss. Der kleine Unterhalt beinhaltet kleinere, nicht fachtechnische Instandstellungsarbeiten. In der Rechtsprechung werden Arbeiten im Wert von CHF 150-CHF 200 diesem kleinen Unterhalt zugewiesen. Des Weiteren gilt der kleine Unterhalt für Tätigkeiten, die keiner Fachperson bedürfen. Typischerweise zählen dazu:

1. Austausch von veralteten Glühbirnen, Duschschläuchen, Halterungen 

2. Ersatz von defekten Backblechen, Spülgläsern, Toilettendeckeln, Kühlschrankfächern, Kleinspiegeln, Armaturzubehör

3. Entstopfen und Reinigen von Leitungen

Alle anderen Mängel sind in der Regel durch die Vermieterin zu beheben.

Wichtig ist hier der Verweis, dass jeder Mieter eine gesetzliche Meldepflicht in Sachen Mängel hat. Das spielt in der Praxis vor allem bei grossen Schadensereignissen eine Rolle. Beispielhaft hierfür sind Wasserschäden, Schimmelbefall, Beschädigungen der Fenster oder kaputte Dämmungen. Verletzt der Mieter seine Meldepflicht, so kann er für Folgeschäden sogar schadensersatzpflichtig werden. Sie sollten daher solche Ereignisse umgehend der Vermieterin melden.

Wenn Sie einen Mangel gemeldet haben, muss die Vermieterin eine geeignete Fachperson zur Mangelbehebung aufbieten. Tut Sie das nicht, so können sie das annahmen und eine Frist zur Erledigung setzen. Die Frist sollte dabei angemessen angesetzt werden und die Komplexität der anstehenden Arbeit widerspiegeln. So ist zum Beispiel der Ersatz eines standardmässigen Geschirrspülers wesentlich schneller bewerkstelligt, als der Austausch eines Heizungssystems. Sie können bei der Vermieterin auch androhen, dass sie den Mietzins hinterlegen würden, sollte die Vermieterin die Frist unbenützt verstreichen lassen.

Bei der Hinterlegung wird der Mietzins auf ein von der zuständigen Amtsstelle bezeichnetes Konto überwiesen. Der Mietzins gilt damit als bezahlt. Die Hinterlegung des Mietzinses kann grundsätzlich in gesamter Höhe erfolgen, also Nettomietzins und Nebenkosten. Die Rechtsprechung sieht aber vor, dass die Höhe des hinterlegten Mietzinses im Verhältnis zur Mangelbehebung, respektive der verminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, stehen sollte. Danach müssen Sie binnen 30 Tagen ihre Forderungen (e.g. Mängelbehebung, Mietzinsreduktion, Schadensersatz) als Gesuch an die zuständige Schlichtungsbehörde einreichen. Falls sie diese Frist verpassen, so wird der hinterlegte Mietzins an die Vermieterin ausbezahlt.

Melden Sie sich in jedem Fall bei ihrer Vermieterin. Bringen Sie proaktiv Vorschläge ein, wie Sie Ihrer Zahlungspflicht nachkommen könnten. Beispielsweise über ein temporäres Ratenmodell oder eine Verschiebung des Fälligkeitsdatums. Beachten sie aber, dass diese Massnahmen temporär sein sollten. Wenn es für Sie dauerhaft schwierig ist, die vereinbarte Miete zu bezahlen, dann sollten Sie sich nach einer preiswerteren Wohnung umschauen. Bei einer akuten Verschlechterung der finanziellen Lage, etwa bei einem Jobverlust, besteht auch die Möglichkeit bei der Vermieterin eine Aufhebung des Vertrags zu beantragen (im Sinne von Art. 115 OR). Willigt die Vermieterin ein, so kann mit dem Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis entweder sofort oder mit einer kürzeren Kündigungsfrist beendet werden.

Einen Teil der Miete zu bezahlen, ist in nur dann in Ordnung, wenn Sie das vorgängig und idealerweise auch schriftlich mit der Vermieterin vereinbart haben. Wenn Sie mit Ihrer Zahlung in Verzug geraten und nur Teile des Mietzinses bezahlen, besteht das Risiko der Kündigung. Zu beachten ist auch, dass eine abgemahnte Mietzinszahlung in voller Höhe beglichen werden muss. Wenn Sie also von der Vermieterin gemahnt wurden und ein Frist zur Begleichung der Miete erhalten haben, müssen Sie unbedingt den ganzen, ausstehenden Betrag bezahlen. Andernfalls droht Ihnen in diesem Fall auch die Kündigung. Dieser Umstand ist den meisten Mietern nicht bekannt. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hält aber eindeutig fest, dass die Teilzahlung eines ausstehenden Mietzinses nicht die Mahnfrist oder der Kündigungsrecht der Vermieterin beeinflusst. Vorbehalten bleiben, wie eingangs erwähnt, separate Vereinbarungen mit der Vermieterin.

Die Wohnungskündigung stellt für viele Mieter oft eine sehr grosse Herausforderung dar. Insbesondere wenn Familien involviert sind oder man sich ohnehin in einer schwierigen Lebenslage befindet. Sprechen Sie unbedingt mit der Vermieterin, wenn Sie nicht in der Lage sein sollten, das Mietobjekt termingerecht zu verlassen. Sie sollten auf keinen Fall in der Wohnung bleiben, da Ihnen ansonsten die Ausweisung droht sowie Schadensersatzansprüche Das kann sehr teuer werden. Wird der Ausweisungsentscheid des Gerichts bestätigt, so schulden Sie der Vermieterin meist eine Parteienentschädigung, die Kosten der Ausweisung sowie die entgangenen Mietzinsen aufgrund der verzögerten Wiedervermietung. Damit ist man schnell bei mehreren Tausend Franken.

Ganz allgemein ist zunächst festzuhalten, dass der Mietzins das Entgelt für die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung darstellt. Darüber hinaus wird der Mietzins, wie in allen anderen Märkten auch, durch die Dynamik von Angebot und Nachfrage mitbestimmt. In den Städten sind aufgrund des knappen Baulandes und der generell hohen Wohnraumnachfrage die Mieten tendenziell höher als auf dem Land. So kann beispielsweise eine vom Ausbaustandard her gleiche 3.5 Zimmerwohnung in der Stadt doppelt so viel kosten wie in den ländlichen Regionen.

In der Praxis wird in diesem Zusammenhang auch von der Orts- und Quartierüblichkeit gesprochen. Die Frage, ob ein übersetzter Mietertrag vorliegt oder nicht, wird meistens anhand der Renditen der Vermieterin berechnet. Gemäss dem Bundesgerichtsentscheid vom 26. Oktober 2020 ist ein Mietzins nicht übersetzt, wenn er eine Nettorendite von 2.00% über dem gültigen Referenzzinssatz nicht überschreitet (i.e. Nettorendite  <= Referenzzinssatz + 2.00%-Aufschlag). Hierzu sei erwähnt, dass die Renditeberechnung in der Praxis sehr aufwendig ist, da sie nur anhand der gesamten Buchhaltung der Vermieterin ermittelt werden kann. Wenn aber die vorerwähnte Rendite zu hoch ist, dann muss die Vermieterin einen gesunkenen Referenzzinssatz an die Mieter weitergeben.

Der Haussegen hängt leider manchmal schief. Wenn Sie Probleme mit dem Nachbarn haben, sprechen Sie es offen an und versuchen Sie im Dialog die Situation zu bereinigen. Dadurch werden Fronten nicht verhärtet und man erzielt damit meistens die nachhaltigsten Lösungen. Wenn das nicht hilft, können Sie dann die Verwaltung einschalten. Hier gilt es eine wichtige Unterscheidung zu machen, nicht jede nachbarschaftliche Streitigkeit ist auch mietrechtlich relevant. Die Verwaltung kann Sie nur in den mietrechtlichen Fragen unterstützen. Das ist dann der Fall, wenn Ihr Nachbar durch sein Verhalten den Gebrauch Ihrer eigenen Mietsache vermindert. Typischerweise sind das Störungen der Nachtruhe, übermässiger Lärm, Geruchsimmissionen, Versäuberung von Tieren oder das Lagern von Unrat neben Ihrem Parkplatz oder der Wohnungstüre. Hier muss die Verwaltung das Fehlverhalten des Nachbarn durch ein entsprechendes Schreiben abmahnen. Sie kann dabei auch die Kündigung androhen, welche bei fortgeführtem Fehlverhalten ausgesprochen wird. Ein solche Kündigung ist rechtlich aber nur dann gültig, wenn das angemahnte Fehlverhalten fortbesteht. Die einmal abgemahnte Nachruhestörung kann dann nicht vier Monate später beim nächsten Vorfall direkt mit der Kündigung geahndet werden. Wichtig für die belästigten Mieter ist es, sachdienliche Beweise für das Fehlverhalten vorzulegen. Das kann in der Form von Protokollen, Bildern, Tonaufnahmen oder Zeugenaussagen geschehen. Eine Dokumentation des Fehlverhaltens wird vor allem dann wichtig, wenn es zu Gegendarstellungen der beschuldigten Mieterschaft kommt oder zur Anfechtung einer Kündigung.

Rein private Streitigkeiten unter Nachbarn hingegen sind oft nicht mietrechtlich relevant. Das Fehlverhalten eines Nachbarn muss einen Bezug zur Mietsache haben. Wo dieser Bezug nicht erstellt ist, hat die Verwaltung auch keine Handhabe. Es bietet sich an, nachbarschaftliche Streitpunkte im Gespräch oder mit einer Mediation zu klären. Die Verwaltung ist dafür aber die falsche Ansprechpartnerin.