Jede Entscheidung hat seine Chancen und Risiken. Der Verkauf einer Immobilie bedeutet für viele Besitzer oftmals Gewinn. Das ist reizvoll, insbesondere wenn die zu verkaufende Immobilie eine hohe Wertsteigerung erlebt hat. Der Verkauf heisst aber auch Verzicht. Nämlich Verzicht auf zukünftige Erträge und Mietzinssteigerung. Nichtzuletzt fallen beim Verkauf auch wesentlich mehr Steuern und Transaktionsgebühren an, als wenn man die Liegenschaft haltet. Handkehrum bedeutet das Halten von Immobilien auch gebundenes Kapital, fortlaufende Erneuerungskosten und eine gewisse Illiquidität. Diese unterschiedlichen Chancen und Risiken gilt es gegeneinander abzuwägen. Massgeblich für die Frage, ob man seine Immobilie verkaufen, halten oder sanieren sollte, ist letztlich das erzielbare Verhältnis zwischen Rendite, Risiko und Wertentwicklung. Diesen Dreiklang gilt es für alle Grundszenarien zu berechnen. Der beste und auch für den Besitzer passendste Dreiklang gibt sodann vor, welche Entscheidung angemessen ist. 

Zum Teil wartet die Immobilienbranche bei dieser Analyse mit Daumenregeln auf. Man solle etwa verkaufen, wenn man mehr als 50% Wertsteigerung erzielt hat; oder man müsse alle 25 Jahre grösser sanieren, da ansonsten die Liegenschaft zu stark entwertet und die Mieteinnahmen sinken; oder aber man solle bloss halten, solange die Rendite über 3.5% steht. Die Vorstellung eine solche Analyse anhand von ein paar Regeln herleiten zu können, ist ungefähr vergleichbar mit dem Wunsch der Wetterbetrachtung durch das in gewissen Schweizer Talschaften berühmte «Wetterschmöcken». Anschaulich und ungemein sympathisch, aber vollkommen ohne wissenschaftliche Grundlage. Jede Immobilie ist letztlich einzigartig. Egal ob sie in einen lokalen Marktkontext mit ähnlichen Eigenschaften eingebettet ist. Die bauliche Entstehungsgeschichte, die spezifische Lagequalität sowie das Entwicklungspotential sind für jede Immobilie anders. Dem gilt es bei der Analyse des vorgenannten Dreiklangs Rechnung zu tragen.  

Massgeblich für die Berechnung der drei Grundszenarien ist eine solide Datengrundlage und die Erfassung der relevanten Werttreiber. Dazu gehören unter anderem:

• Alter und Zustand der Immobilie
• Grundrissqualität und Ausbaustandard
• Attraktivität der Lage
• Abgleich von IST- und SOLL-Mieten
• Transportanbindung sowie Nähe zu Dienstleistern
• Ausnützungsreserven (bspw. Aufstockung)
• Langfristige Entwicklung der Umgebung

Ausgehend von diesen Grundlagen kann man zur Berechnung der Szenarien schreiten. Dabei spielen natürlich auch die Wünsche, der Anlagehorizont und die Risikobereitschaft des Immobilienbesitzers eine wesentliche Rolle. Dies gilt es vor allem bei risikoreichen Unterfang, wie etwa grossen, baulichen Projekten zu berücksichtigen.

Die verschiedenen Annahmen sowie Ertrags- und Kostenfaktoren werden in der Praxis oft mittels einem NPV- oder IRR-Ansatz gerechnet. Bei beiden Verfahren geht es darum zu berechnen, welches Szenario am Ende am meisten Ertrag abwirft unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Risiken. Hierzu werden zukünftige Erträge (cash flows) über den gesetzten Anlage- oder Projekthorizont disktontiert und den Investitions- oder Umschichtungskosten gegenüber gestellt. Durch dieses Verfahren kann der Immobilienbesitzer seine Entscheidung auf eine datenbasierte Analyse abstützen und damit die richtige Wahl zwischen verkaufen, halten oder sanieren treffen.